[컨슈머와이드-복요한 기자] 미국의 부동산에 대한 외국인의 투자규제와 국가안보 (2022년3월14일 /김민배 인하대학교 법학전문대학원 교수)에 따르면 공시지가 기준, 투자가치가 높은 수도권 투자가 54.7%로 집중돼 있다 (서울 37% (11조 4천175억 원), 경기 17.7%). 전체 외국인 국내 토지 거래는 1만7천365건 (2020년 8월 말/ 같은 기간 전체 토지거래 건수 229만6천430건의 0.76% 해당), 외국인 토지 소유 면적은 전체 국토의 0.2%이다 (2019년) .국적별로는 ▲미국 52%, ▲중국 8%, ▲일본 8%, ▲유럽 7% (소수점 이하 반올림), 소유 주체별로는 ▲한인계 외국인 (교포) 55.6%, ▲합작법인 28.6%, ▲외국인 8%, ▲외국 법인 7.6% 순이다. 면적 기준으로는 ▲경기도 17.7%, ▲전남 15.5%, ▲경북 14.7%, ▲강원 8.9%, ▲제주 8.8% 다. 전체 국토가 헤어 나올 수 없을 것만 같은 집값 널뛰기와 수도권 땅 투기 등으로 골머리를 앓고 있다는 점에 비춰볼 때, 투기적인 성격이 뚜렷하게 드러나는 이러한 현상이 가볍게 넘길 일만은 아닌 듯 하다. 일찍이 외국인의 이주와 거래가 활발했던 국가들은 이에 대해 어떻게 대처하고 있을까?

캐나다 국립은행 자료에 의하면, 중국인 주택 구매자가 밴쿠버 부동산시장 전체 주택 물량의 3분의 1(33%, 96억 달러), 밴쿠버를 비롯한 도시권 주민의 30%가 중국계로 추산되는 가운데, 구입 주택의 30% 이상이 공실이었다. 이에 밴쿠버시가 속한 브리티시컬럼비아주는 2016년 캐나다 최초로 과감하게 외국인에 내국인의 10배에 달하는 취득세를 도입하고, 투기 과열 지역인 밴쿠버시는 빈집세를 부과했다. 이듬해 토론토시가 속한 온타리오주 역시 외국인 주택 소유자에 15% 취득세 중과세를 시행했다. 세금은 서민주택 건설 자금으로 활용됐고 집값은 의도된 데로 하락했다. 이에 따라 국제법상 상호주의 원칙의 저해라는 논란이 일부 존재했으나, 캐나다는 결과적으로 외국인의 무분별한 국내 투기 뿐만 아니라 국내 투기행위 자체를 제한해 자국민의 터전을 지켜냈다 (서울연구원/2021/4/20/ 외국인의 부동산 투기를 막기 위한 대도시들의 노력 (캐나다)). 캐나다 정부의 선택은 자국민을 기본권을 보호하기 위한 범위 내에서 국제법을 수호하고 국민의 일상을 헤치는 무리한 요구에는 선을 그은 셈이다.

중국인의 해외 부동산투기 행태는 비단 캐나다 국민의 문제가 아닐는지 모른다. 중국 전문가포럼에 게시된 비즈니스 정보에 따르면 외국인의 대한민국 부동산 쇼핑이 올해 증가했으며, 중국인 4명 중 1명은 국내 은행(국민, 신한, 하나, 우리)에서 돈을 빌려 매입에 활용했다는 보고가 있다. 중국인 대상 주택담보대출액은 전체 외국인 주택담보대출액인 2조 3천40억 원의 60%를 육박하고 (57.9%) 연체율까지 올라가 투기를 넘어서 우리 금융기관 및 세입자 피해까지 우려하는 목소리가 나온다. 중국의 토지거래 비율은 2010년 대비 2019년 6배 성장했다 (중국 전문가포럼 (CSF)/국내 부동산 투자 중국인 4명 중 1명, 은행 대출 끌어 썼다/ 2023/11/06). 이쯤이면 국내 외국인 부동산 법 뿐만 아니라 금융법에 있어서도 문제가 있다는 목소리가 나올 법하다.

국민의 주거 안정을 위한 노력의 또 다른 사례로 독일 정부가 베를린 주택시장을 보호구역으로 지정해 과열과 투기를 막은 사례가 있다. 보호구역 내 부동산 매매는 구청을 통해 사전 검토되며 사회적 보존령의 목적에 어긋나면 연방 건설법에 따라 구청이 직접 매매할 수 있다(선매권 행사). 독일 정부는 해당 제도를 통해 6년에 걸쳐 (2015~ 2021년 1월) 총 9천800채의 주택이 투기되는 것을 막았고 주거 안정에 대거 기여했다.(서울연구원/2021/09/15/독일 베를린시).

한편 미국 재무부는 2020년부터 부동산 규정(31 CFR Part 802)에서 "국가안보를 위협하는 모든 잠재적 외국인 부동산 투자와 거래"를 규제하고 있다. 해당 규정은 외국 투자위험 심사현대화법에 근거하고 미국 외국인 투자 위원회를 통해 거래를 심사하며 대통령 권한 하에 국가에 위협이 되는 거래를 중단시킨다(국제 비상 경제 권법/경제제재프로그램) (외국 투자위험 심사현대화법: Foreign Investment Risk Review Modernization Act of 2018) (미국 외국인 투자 위원회: Committee on Foreign Investment in the United States).

한 예로 중국 국내법상 정부가 기업의 시스템에 접근 가능한 점을 고려해 美 트럼프 정권은 화웨이 및 틱톡을 제재했고 (2020/8/20 틱톡이 뭐길래…트럼프, '비상 경제 권법' 발동하나, 한국무역협회 통상뉴스), 미국 외국인 투자위원회는 오리건의 4개 풍력 발전 단지 프로젝트의 지분매각 명령(해군 시설 영공 침해), 안방 보험사의 (An bang Insurance Group; 중국 지주회사/2016) Hotel del Coronado 구매건 중지 (해군기지 근접), 코스트코의 롱비치 컨테이너 터미널 지분 매각 (2019) 조처를 했다.

유일하게 미국 부동산 규정이 제한되지 않는 국가는 미국의 절대 우호국인 영국, 캐나다, 호주 단 3개국이다. 주 캐나다 미국 대사관 및 미국 정부 홈페이지에 살펴보면, 미국, 캐나다, 영국, 호주는 공통으로 가치와 역사, 비전을 공유하며 절대적인 동맹국이자 파트너로서 정치, 군사, 경제적으로 긴밀하게 협력한다. 반면 대한민국을 포함한 다른 모든 국가는 미국 정부의 심사 대상으로 안보법의 적용을 받는다(부동산 규정 및 첨단기술 규제 규정/ 31 CFR 800).

그럼, 부동산 규정에서 미정부의 외국인 기준은 무엇일까? 31 CFR 802.221(Foreign government)은 외국 국적자, 외국 정부, 외국 법인, 그리고 외국 정부나 법인 및 외국인의 지배권에 있는 모든 법인 및 개인을 포함한다. 여기서 외국 국적자는 [미국 국적자를 제외한 모든 자]를 의미한다. 현재 미 부동산 규정은 외국인을 개인이 아닌 국가 단위, 즉 지배와 투자의 실체를 기준으로 판단한다. 국적만으로 판단하는 경우 투자 및 거래 규제에 한계가 있기 때문이다.

미국은 외국 투자자 및 법인의 실체 규명을 위해 자본의 새로운 형식에 따라 외국인과 법인 기준을 달리한다. 미국은 출자자나 주주의 공개를 강제하고, 재정상 구조 및 외국 금융기관의 재정적 지배 상태, 취득 방법에 있어서 물적 담보나 융자가 외국 법인으로 설정돼 있는지 등 모든 부동산 취득의 우회로까지도 면밀히 파악한다.

외국 금융기관의 재정적 지배 상태가 극단적인 해외 사례로는 파라과이의 부동산 시장을 들 수 있다. 파라과이는 외국인 부동산 구입의 제약이 없어 그 결과 최근 10년간 증축된 건물 중 35%가 아르헨티나 자본이며, 이 중 부동산 개발의 50%가 아르헨티나 자본으로 확장되었다. 설상가상으로 파라과이 전체 토지 시장은 전체 인구의 0.2%, 즉 극소수의 부유층이 국가 토지의 90%를 소유했다 (파라과이 부동산 시장 현황과 전망/코트라 2022/11/15).

현재 대한민국의 부동산은 부동산거래 신고법에 의해 최소한의 국방, 문화재 보호, 자연보호에 관해서만 제한하고, 대부분 내국인과 동일하게 부동산 거래를 허용한다. 동시에 우리 부동산은 외국인투자 촉진법과 외국환거래법 등의 적용을 받는데, 여기서 외국환 거래법은 대한민국 국민과 외국인이 아닌 거주자와 비거주자에 기준을 두고 있기 때문에 외국인이나 외국 법인이라 할지라도 국내 주소를 두고 있다면 거주자가 되어 외국 자본에 대해 막을 길이 없어진다는 분석이 있다.

한편 다문화 가족이 늘어남에 따라 국적, 거주, 동포, 민족에 대한 재검토를 통해 외국인 기준을 구체적으로 세워야 토지, 부동산을 상속, 증여하는 사례까지 대처할 수 있다는 견해가 있다. 외국인 상속 증여는 가능하나 일정 기간 내 자국민에 양도, 매매를 규정하거나, 지방단체 등이 해당 토지를 사들이는 해외 사례가 있다.

온 국토가 지각없는 국민들과 외국인 및 외국법인의 부동산 투기로 얼룩지고, 다수 서민과 빈민층이 홈리스가 되어가는 시국에, 국민의 일상을 위협하는 악법들이 뿌리채 뽑혀야 한다. 아울러 보이지 않게 움직이고 있는 국내 외국 자본을 면밀히 검토해, 우리 국민의 피땀 어린 자산이 영구적으로 해외로 흘러가는 것과, 조국 (祖國)에서 외국인에게 셋방살이 하는 모순적인 결과로부터 국민을 보호해야 한다.

하지만, 토지가 근본적으로 경제적 어려움을 극적으로 타개할 기회의 대상이 아니라 국민 개개인이 뿌리내리고 살아야 할 터전임을 우리 자신이 깨닫지 못한다면 대한민국은 투기의 굴레에서 벗어나지 못할 것이다.