[컨슈머와이드- 장창준 변호사]  사기에는 여러 유형이 있습니다. 전세사기도 마찬가지입니다. 아예 서류를 위조하여 적극적으로 피해자를 기망하는 유형부터, 체납사실 등을 고지하지 않는 소극적 기망행위도 있고, 시세나 자력에 관해 부풀리는 방법으로 계약을 체결하게 하는 등의 수법도 있습니다.

​가장 흔한 유형이 이른바 '깡통전세'입니다. 집값에서 선순위 근저당과 체납세금 등을 빼면 보증금을 거의 돌려받을 수 없는 경우를 말합니다. 정확한 시세를 알기 어려운 소형 빌라나 오피스텔을 실제 시세보다 부풀려 소개하고 선순위 근저당을 고려하여 싼 값에 임대하는 척 하는 수법입니다. 

​지난 몇 년간 급등한 집값과 전세값 때문에 주거불안에 내몰린 서민들은 이 수법에 속지 않을 수 없었습니다. 최근 전국 집값이 전체적으로 하락했고 그래서 피해가 더 커지고 있습니다. 

​그런데 깡통전세라고 해서 반드시 전세사기인 것은 아닙니다. 실제로 시세가 높았고 계약 체결과정에서 어떤 기망행위가 없었다면, 현재 시세가 하락하여 임차인에게 피해가 예상된다고 해도 임대인을 사기죄로 의율할 수는 없습니다.

​깡통전세가 형법상 사기죄에 해당하기 위해서는, 애초에 계약이 종료되더라도 보증금을 돌려줄 의사 없이, 즉 보증금을 편취할 목적으로 임대차계약을 체결하고 보증금을 수령했어야 합니다. 그 과정에서 상대방을 속여 착오에 빠뜨리는 기망행위도 있어야 합니다.  

​깡통전세로 인해 피해가 예상되는 임차인은 피해를 최소화해야 합니다. 임대인 상대로 할 수 있는 법률적 수단을 모두 동원해야 합니다. 임대차계약을 해지해야 하는지, 임대인 상대로 소송을 제기해야 하는지, 임대인을 사기죄로 고소할 수 있는지, 경매에 넘어갔을 때 어떻게 대응해야 하는지, 임대인의 자력을 확인하고 못 받은 돈을 끝까지 추심할 수 있을지 등 법률적 이슈에 관해 전문 변호사의 조력을 받아야 합니다.

​만약 임대인과 중개인이 억울하게 전세 사기범으로 몰린다면 이들 역시 적극적으로 대응해야 합니다. 전세사기가 사회적 이슈가 되며 피해자들의 고소가 많아졌고 수사기관에서는 강도 높은 수사와 기소가 이루어지고 있고, 법원에서도 중한 처벌이 내려질 것으로 예상됩니다. 잘못하지 않은 부분까지 책임지지 않으려면 전문 변호사의 도움을 받아야 합니다.

​물론 계약 과정에서 전문가의 도움을 받는 것이 가장 좋습니다. 임대차 계약은 엄밀히 말하면 채권 계약이어서 기본적으로 채무자에게 자력이 없을 경우 채권 회수가 불가능합니다. 큰 돈을 타인에게 맡기는, 위험이 수반될 수밖에 없는 계약입니다. 신뢰할 수 있는 전문직종 종사자의 도움을 받아 계약을 체결한다면 위험 요소를 줄이거나 없앨 수 있습니다.

​사전이든 사후든, 임대인이든 임차인이든, 전문가의 도움을 받아야 피해를 최소화할 수 있습니다. 

​