18일부터 등록임대주택 10년 거주 보장..보증금 떼일 걱정 사라져
18일부터 등록임대주택 10년 거주 보장..보증금 떼일 걱정 사라져
  • 주은혜 기자
  • 승인 2020.08.11 11:24
  • 댓글 0
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국토부, 18일부터 민간임대주택특별법 개정안 시행
앞으로 등록임대주택 거주자는 보증금 떼일 걱정없이 10년 동안 거주가 보장된다./ 사진: 컨슈머와이드 DB

[컨슈머와이드-주은혜 기자] 앞으로 등록임대주택 거주자는 보증금 떼일 걱정없이 10년 동안 거주가 보장된다.

11일 국토교통부(국토부)는 주택시장 안정 보완대책(7.10 대책) 후속으로 등록임대 제도 개편사항을 반영한 민간임대주택특별법 개정안(8.4 국회 본회의 통과)11일 국무회의 의결을 거쳐, 오는 18일 공포 후 즉시 시행 예정이라고 밝혔다.

국토부에 따르면, 등록임대제도는 민간임대에 거주하는 임차인의 주거안정을 위해 지난 1994년 도입됐다. 등록 사업자에게 임차인 보호를 위한 공적 의무를 부여하는 대신 세제혜택을 지원하는 형태로 운영해 왔다. 공적의무는 최소임대의무기간 준수(4·8), 임대료 증액제한(5% 이내), 계약 해지 및 재계약 거절금지, 임대차계약 신고, 표준임대차계약서 사용 등이다.

우선 18일부터 단기임대(4) 및 아파트 장기일반 매입임대(8)가 폐지된다. 기존에는 임대등록 시 단기(4), 장기일반·공공지원(8) 유형으로 등록 가능했지만 18일부터는 단기임대와 아파트 장기일반매입임대가 폐지돼 해당 유형으로 신규 등록할 수 없게 된다. 기 등록된 단기임대유형에서 장기임대(장기일반, 공공지원)로 전환도 금지된다.

이에 따라 법 개정 전 폐지유형(단기, 아파트 장기일반 매입임대)으로 등록된 기존 임대주택은 법 시행 후 임대의무기간이 종료한 날 자동으로 등록이 말소된다. 특히 법 시행일 전에 이미 임대의무기간이 경과한 경우 법 시행일에 그 임대주택의 등록이 말소된 것으로 본다.

또한 종전 자발적 등록말소는 오는 1219일까지 1개월 이내에서 1210일 이후 3개월 이내로 가능했지만 폐지유형(단기ㆍ아파트 장기일반 매입임대)으로 등록된 기존 임대주택은 임대의무기간 내에도 자발적 등록말소가 허용된다. 임대의무기간 미준수에 따른 과태료도 적용되지 않는다. 단 공적 의무를 준수한 적법 사업자에 한하여 적용되며, 사업자 의무위반 적발시 원칙대로 행정처분이 부과된다. 다만, 이 경우에도 현재 거주 중인 임차인의 신뢰 보호 필요성을 감안하여 자진말소 신청은 현재 임대차계약 체결 중인 임차인의 동의가 있는 경우에 한정해 가능하다.

임대사업자의 공적 의무도 강화된다. 오는 18일부터 신규 임대등록은 장기임대(장기일반, 공공지원형)만 가능하다, 신규 등록임대주택의 최소 임대의무기간도 기존 8년에서 10년으로 연장된다. 다만, 기 등록된 장기임대주택의 경우 종전대로 최소임대기간 8년으로 유지된다.

등록 임대사업자 임대보증금 보증가입도 의무화된다. 등록임대주택에서 임차인이 보증금 미반환 걱정 없이 안심하고 살 수 있도록 앞으로는 모든 등록임대주택에 대해 임대보증금 보증 가입이 의무화된다. 이중 법 시행 이후 신규 등록하는 주택의 경우 법 시행 즉시 적용하되, 기존 등록주택은 준비과정이 필요함을 고려하여 법 시행 1년 후 임대차계약을 체결하는 경우부터 적용된다.

지자체장의 등록임대 관리 권한도 강화된다. 등록임대주택이 임차인이 임대보증금을 떼일 우려 없이 장기간 거주가능한 임대주택으로 관리될 수 있도록 임대등록 관리 권한자인 지자체의 등록 관련 심사권한이 강화된다. 이에 따라 민간임대주택 지자체장이 등록신청을 받았을 때 신청인의 신용도, 임대주택의 부채비율 등을 고려해 임대보증금 보증가입이 현저히 곤란하다고 판단되는 경우 또는 등록신청된 주택이 정비사업 또는 소규모주택정비사업으로 인하여 임대의무기간 내 멸실 우려가 있다고 판단되는 경우 등록신청이 거부된다.

아울러 오는 1210일부터는 임차인 보호를 위한 임대사업자의 공적 의무가 강화된다. 등록임대사업자의 공적 책임 강화를 위하여 법 시행 후 미성년자또는 민간임대주택법상 주요 의무위반으로 등록이 말소된 후 2년이 지나지 않은 자는 등록이 제한된다. 법인 임원에게 동일한 등록 제한사항이 있는 경우에는 법인의 등록이 제한된다. 미성년자 등록제한은 법 시행 후 임대사업자로 등록을 신청하거나 임대주택을 추가등록 신고하는 경우부터 적용하며, 의무위반에 따른 등록제한은 법 시행 후 등록이 말소되는 경우부터 적용된다.

임차인 보증금 보호를 위한 임대사업자 등록말소 요건도 추가된다. 임대사업자의 임차인 보호 실효성을 높이기 위하여 임대사업자가 임대보증금 반환을 지연하여 임차인의 피해가 명백히 발생하거나, 임대주택의 권리관계를 거짓이나 부정한 방법으로 제공한 경우 시장·군수·구청장이 임대사업자의 등록을 직권말소할 수 있다.

임대사업자의 임대주택 권리관계 관련 정보제공 의무도 강화된다. 임대사업자가 임대차계약 시 임차인에게 세금체납 여부와 선순위보증금 현황 등에 대한 정보 제공이 의무화 된다. 위반 시 500만 원 이하의 과태료가 부과된다.

국토부는 이번 민간임대주택에 관한 특별법개정을 계기로 등록임대주택의 의무기간의 연장 및 임대보증금 보증 가입 의무화 확대를 통해 등록임대주택 거주 임차인의 주거안정을 향상시킬 수 있을 것이라고 밝혔다.

 

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